香港2025年楼宇成交量达80702宗，创4年新高！为何那么多人在香港买房？从身份续签、税务规划、投资前景解读！附2026香港房产最新政策！

香港2025年楼宇成交量达80702宗，创4年新高！为何那么多人在香港买房？从身份续签、税务规划、投资前景解读！附2026香港房产最新政策！

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香港楼市在全面“撤辣”两年后明显升温，2025年逐渐走出低谷，进入2026年，香港楼市继续传来“热销”的消息，2月21日，盈科大衍地产及资本策略地产旗下香港中环半山豪宅项目雅盈峰以招标形式售出5个单位，单日套现近亿港元。

据香港特区政府土地注册处数据，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4%。

为何越来越多人在香港购置房产？2026年香港楼市情况和新政策如何？内地居民有无必要在香港购置房产？

银河君mily为大家分享2026年最新的香港房产成交量、房价等数据，并从香港人才续签、香港税务居民身份认定、香港房产投资前景三个角度，为大家讲解在香港买房的优势，并且附上2026年香港最新的楼市、房产政策和消息，有意向在香港购房的朋友，随时联系我咨询（微电同号：18148597167）

一、2026年香港房产成交量、房价最新数据

银河君mily整理了香港土地注册处、差饷物业估价署、香港金融管理局、中原地产研究部、利嘉阁地产研究部、美联物业等机构或媒体发布的楼市数据，为大家简单总结2026年香港楼市、房产成交数据明细：

1.2026年香港楼市整体数据（截至2026年2月）

✅香港房产成交量（土地注册处 / 中原 / 利嘉阁）

2026年1月：

整体楼宇买卖：7,631 宗，同比 +54.5%

住宅买卖：5,669 宗，同比 +56.3%

一手住宅：2,418 宗，创 2013 年一手销售条例后同期新高

2026年2月：

整体楼宇买卖：7,924 宗，环比 +3.8%，同比 +84.0%

住宅买卖：6,669 宗，环比 +17.6%，同比 +108.4%

一手住宅：2,557 宗，环比 +66.6%，创 22 个月新高微博

✅香港楼价与租金（差饷物业估价署 / 中原）

私人住宅售价指数（2026年1月）：301.4，环比 +0.53%，连续 8个月上涨，创近1年半新高

中小型单位（<100㎡）：303.2（+0.53%）

大型单位（≥100㎡）：272.6（+0.74%）

租金指数（2026年1月）：201.1，环比 +0.3%，同比 +4.3%，再破历史新高

✅2026年涨幅预测：2026年香港的楼价预计涨幅在10%–15%，租金预计涨幅5%（摩根大通 / 高盛 / 中原）

✅豪宅市场（亿元级）

2026年1–2月：48 宗（1 亿港元以上），已超2025年全年（262 宗）的 18%

2026年1月：26 宗亿元豪宅成交，同比+7 倍

内地买家占比：在一手豪宅市场占比近 70%

2026年，香港的房价和租金均有上升趋势，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰也表示，预计2026年香港租金的涨势也会延续，形成近年罕见的“租价齐涨”局面。

2.内地人 / 非本地居民买房人数与金额（2025–2026）

✅2025年全年（历史新高）

内地买家住宅注册量：13,906 宗，同比 +14.1%

成交金额：1,379 亿港元，同比 +8%

占全港住宅成交比例：≈25%（每 4 套有 1 套被内地买家购入）

热门新盘：港岛南岸（黄竹坑）全年成交 991 宗，内地买家占 45%（450 宗），涉资 78 亿港元

✅2026年1月（持续高热）

内地买家住宅注册量：1,236 宗，同比 +6.6%，连续 11 个月破千宗（2010 年有记录以来最长）

成交金额：126.6 亿港元，连续 8 个月破百亿

一手占比：≈58%（内地买家更偏好新盘）

✅热门区域（1月）：

启德：21.1 亿港元（一手占 88%）

中西区：10.6 亿港元

何文田 / 黄竹坑 / 中半山：高端置业集中

✅2026年香港房产趋势

内地买家仍是楼市核心推手，在一手豪宅、核心区新盘中占主导，香港人才计划（高才通 / 优才）累计批出近40万宗，持续带来刚性购房需求。

在香港购房对于申请香港税务身份、投资移民、香港高才/优才/专才等续签转永居有重要作用，如您想要享受香港低税政策或到香港落户定居，可找银河君mily咨询（微/电：18512604364或18148597167）

二、2026年香港购房/楼市最新政策

2026年2月25日，香港公布2026/27财政预算案，楼市政策核心导向：稳普通住宅、调豪宅市场、降持有成本、增土地供应，传递出审慎而积极的市场信号，对1亿港元以下普通住宅构成全面利好，结合实操案例及权威数据，具体政策与影响如下：

1.土地供应：审慎积极（利好普通住宅）

2026年预算案在土地供应方面，兼顾市场稳定与长期发展，具体措施如下：

✅住宅用地供应稳定：

当局会准备可供兴建约9.8万个私营房屋单位的土地。全年卖地计划包括9处住宅用地，加上铁路物业发展、市区重建局及私人发展和重建项目，预计全年的潜在土地供应可供兴建约2.2万个单位。

✅商业用地继续停售：

考虑到非住宅物业市场的空置率及未来供求情况，特区政府来年将继续不推售一般商业用地。世邦魏理仕认为此举适当，“尤其考虑到部分物业类别仍然录得高空置率”。

✅5年建20万公屋：

公营房屋：未来5年总体供应达19.6万个单位；

私营房屋：未来5年，平均每年落成17000个单位；未来3-4年，一手私人住宅潜在供应量约10.4万个单位。

2.持有成本：差饷宽减，直接减负（利好所有住宅业主）

2026年预算案最直接的利好就是差饷宽减，覆盖住宅与非住宅物业，具体措施及案例如下：

预算案明确，宽减2026/27年度首两季（2026年4月-9月）的住宅物业差饷，以每户500元为上限，估计涉及约315万个住宅物业，政府收入减少约31亿元；

非住宅物业差饷同样宽减首两季，每户500元上限，涉及约44万个物业，政府收入减少约4亿元，合计减收35亿元，体现了港府降低物业持有成本、支持市民置业的导向。

案例：以400万元的小户型私宅为例，年租金预估为14万港元（假设3.5%租金回报率），原本的差饷应为14万*5%（差饷税率）=7000元，减去港府这次减免1000元，最终只用交6000元差饷。

对于普通自住家庭而言，这笔减免虽不算巨额，但能有效降低长期持有压力，尤其适合刚上车的刚需群体。

3.交易税费：零辣招+普通住宅税率不变，豪宅加税（利好普通住宅）

2026年楼市税费政策的核心是“差异化调控”：保护普通住宅、调控豪宅市场，具体措施及案例如下：

✅普通住宅：零辣招+税率不变（最大利好）：

2025年香港已全面取消“辣招税”（买家印花税BSD、额外印花税SSD）（香港2025年楼市新政，2026年延续执行），2026年新政延续这一政策，非永居/公司买家与永居同价，无额外税费；从价印花税（AVD）方面，1亿港元以下普通住宅维持原阶梯税率，最高4.25%，具体税率如下：

• 200万以下固定100港元；

• 200万–217.6万：100港元+超200万部分10%；

• 217.6万–300万：1.5%；

• 300万–400万：2%；

• 400万–600万：2.75%；

• 600万–800万：3.25%；

• 800万–1亿：4.25%。

案例：市民陈先生购置一套800万港元的普通住宅（刚需改善型），新政下无需缴纳BSD和SSD，仅需缴纳从价印花税800万×3.25% = 26万港元；若在“辣招期”（2024年前），非永居买家需额外缴纳15%的BSD（120万港元），总税费高达146万港元，新政下省税120万港元，上车门槛大幅降低。

✅豪宅：印花税意外上调，影响有限

根据2026/27香港财政预算案，香港1亿元以上的住宅物业交易印花税税率，将由4.25%调高至6.5%，追溯至2026年2月26日起生效。预计影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可增加约十亿元政府收入，且仅针对亿元以上豪宅，不影响普通住宅市场。

案例：

一宗楼价1.1亿元的豪宅，加税前的税率为4.25%，税款为1.1亿×4.25% = 467.5万港元；加税后，税率升至6.5%，税款为1.1亿×6.5% = 715万港元，税款足足多了247.5万港元！

如启德天璽·海1座低层A室，月初以1.15512亿港元成交（香港土地注册处2026年2月成交记录），旧税率下仅需缴纳约490万港元印花税，新税率下则要缴约750万港元，买家直接多付259万港元。

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三、为何建议内地居民在香港购置房产？

从香港楼市最新数据和政策可以看出来，拥有一套香港房产，对于高净值人士来说有很多优势，特别是想通过在香港布局身份和出海业务来做税务规划的内地企业主、投资人，香港房产对于香港人才续签转永居、香港税务居民身份认定都有重要作用，而且在香港购房投资也有很大的前景。

1.香港房产影响香港税务居民认定（税务规划角度）

很多人可能不知道，香港身份或者永居身份并不等于香港税务居民身份，而拥有香港税务居民身份才能真正享受香港低税政策，而税务居民身份认定跟申请人住址有很大关系。

1）香港税务居民身份认定：

✅通常居住于香港（定性核心）：

香港税务局明确：在港持有自有住宅，是认定“通常居住”的最强证据，远优于租房、酒店、亲友借住。

2026年税务局更新的FAQ进一步明确：“若个人在香港保留一永久性住所，用作他本人或其家人生活的地方，他会被视为通常居住于香港”，这意味着自有房产的认定权重已超越单纯的停留天数。

✅逗留天数达标（定量补充）：

单个课税年度（4月1日至次年3月31日）在港逗留超过180天；或连续两个课税年度累计在港逗留超过300天。

关键提醒：2026年起，天数仅为辅助标准，税务局更看重“实质居住意图”。仅靠短期停留凑满天数，无稳定住所、家庭、工作关联，仍可能被认定为非税务居民，无法享受协定待遇与低税率。

参考香港税务局公布的典型案例，即便在港停留超过180天，若未在港拥有自有房产，且家庭、经济重心仍在内地，仍可能被判定为内地税务居民。

2）与内地税务居民认定的核心差异

内地以户籍+住所+居住天数三重标准判定，只要是内地户籍，默认属于内地税务居民，全球收入需按最高45%申报纳税。

这意味着：内地户籍+赴港工作人士，极易同时成为两地税务居民，面临双重征税风险。此时必须依靠加比规则判定唯一居民身份，这也是在港买房的核心税务价值。

3）双重居民身份与加比规则

根据《内地与香港避免双重征税安排》，加比规则按固定优先级判定唯一税务居民身份，顺序不可颠倒：

✅第一优先级：永久性住所（自有房产）：在何地拥有可供本人及家人长期居住的自有住宅，直接判定为该地税务居民。

✅第二优先级：重要利益中心：主要工作、收入来源、家庭资产、子女教育所在地。

✅第三优先级：习惯性居所：实际长期居住地点。

✅第四优先级：双方税务机关协商（极少适用）

核心结论：

在港购置住宅物业，既是证明“通常居住”的核心依据，也是加比规则中优先级最高的判定因素，更是跨境家庭实现身份巩固、税负优化、资产避险的关键一步。

4）香港税务居民的税务优势

低税制：香港实行属地征税原则，仅对源自香港的收入征税，境外收入（如海外股息、资本利得）一般无需在港缴税。

个人所得税（薪俸税）：采用累进税率，最高仅 17%，且有多项免税额（如子女免税额、供养父母免税额），实际税负远低于内地。

无资本利得税与遗产税：香港房产增值部分无需缴纳资本利得税，且无遗产税，非常适合高净值人群进行财富传承和资产隔离。

CRS应对：香港房产属于准美元资产，在 CRS 信息交换背景下，可有效实现财税合规，避免资产被穿透，满足高净值人群的税务优化需求。

2.香港身份续签转永居（香港落户角度）

如果你的目的是在香港落户或者拿香港永居身份，在香港购买房子也有一定的辅助作用。房子是香港人才续签的关键支撑。

✅住址证明：在香港拥有自住房产，可直接提供稳定的住址证明，这是 “两址一单”（住址证明、工作证明、税单）中不可或缺的一环。

✅生活关联与经济贡献：自住房产是证明与香港有紧密生活关联和经济贡献的有力证据，比租房更具说服力，是获批更长签证期（如 3 年续签）的关键因素。

对于优才、高才通等计划获批者，持有香港房产能显著提升续签申请的可信度，降低被拒签的风险。

✅房产是转永居的加分项：在香港置业，是向入境处展示长期定居香港强烈意愿的直接证据，拥有房产意味着更深度地融入香港社会，在转永居的综合评估中，这是重要的加分项，有助于顺利通过 7 年转永居审核。

3.香港楼市政策、投资优势（投资前景角度）

✅楼市政策环境宽松：自2024 年 2 月香港全面“撤辣” 后，内地人无需香港身份即可在香港购买住宅，与香港永久居民享受完全相同的购房资格和税费待遇。香港没有户籍、社保、个税等限购要求，有钱即可购买，且不限制套数。

✅低首付和低税率：而且香港买房可享受低首付与低利率：首付比例一般为3 成，最高可至1成；房贷利率主流为3.25%，处于历史低位，且仍有下调空间，大大降低了投资门槛。

✅高租金回报率：香港租赁需求旺盛，租金连续上涨，回报率普遍在 3.5% 以上，优质楼盘可达 4%-5%，远高于内地一线城市 1.4%-2% 的水平，不少物业可实现 “租金抵月供”。

✅底部抄底机会：经历深度回调后，香港房价处于相对低位，回升信号明显，且短期内新楼供应有限，有机会以底部价格锁定优质资产，分享下一轮增长红利。

✅资产全球化配置：香港房产为准美元资产，可自由兑换美元，不受内地外汇管制限制，是对冲人民币汇率风险、实现资产全球化配置的优质标的。

大家可以通过一张图来系统了解香港买房的优势：

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2.银河可协助你在香港购置房产（投资或居住）

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