很多人指责香港问题的根源是高房价带来的买房难，虽然这个观点的正确性有待商榷，但我们仍然可以全方位分析和对比一下：港人买房究竟有多难？以及，有没有内地一线城市难？ 答案与绝大多数人想象的不一样。 ONE 港人收入远超内地一线城市居民 空谈房价不谈收入都是耍流氓，一线城市的小白领的收入在五线城市买房也很轻松，但这并不妨碍小县城的居民觉得当地房价高不可攀。 根据政府统计处数据，2021年全港入息中位数是18,000元。其中月薪5万以上的高薪一族大幅增加。 相比2011年时的11800港币，10年间增长了近52%，远远跑赢当地的GDP增速和通货膨胀，一味地强调香港同胞的收入不高、没有增长或没有未来，显然是在颠倒黑白。 我们再看一线城市的代表：与香港一河之隔的深圳，收入水平究竟是怎样的。 最新的数据显示，2021年深圳市的月薪中位数是5300。 综合上述官方权威数据，香港普通民众的收入水平是深圳的三倍多（仅比较中位数水平，城市中产及高收入群体的差别不会有这么大）。 由于香港和深圳都是贫富差距比较大的城市，因此中位数比平均数更具代表性和说服力，即使是看平均数，香港人均收入仍是深圳的三倍多。 港人不仅收入高，还拥有超低的个人所得税。以一个年薪100万港币的中高收入家庭为例，假定夫妻每人每年收入为50万港币、家中有一个孩子、夫妻供养两边四位60岁以上且不住在一起的父母，按照香港2022~2023财年的所得税表和减免计划，夫妻两人本年度缴纳的个人所得税是：17400港币。 超低的税率使得港人的购买力更强，在高房价面前也多了一份力量。 Two 香港房价并没有那么夸张 由于香港住房的面积相对更小，结构相对更紧凑，他们的商品房总价也并没有大多数人想象的那么高，2018年该地房产的中位数总价为704万港币（合600万人民币）。 深圳为493万人民币，经过汇率换算，香港房产的中位数总价仅比深圳高21%，而香港的中位数收入是深圳的3倍多。 Three 发明公摊的香港，买房没有公摊 要说近50年来最邪恶的发明是什么，【公摊】稳坐第一 这么说真的很讽刺，香港的地产商首先发明了万恶的公摊制度，然后目前买房算公摊面积的，只有内地，全球只此一家，别无分店。 和大家想的不一样，公摊的发明人不是李嘉诚，而是霍英东。他先是搞出了卖楼花这种操作，也就是我们今天的预售房。 由于每户面积不同，电梯维护、大楼维修的费用也不同，于是公摊面积应运而生。 1957年，位于尖沙咀的香槟大厦最早采用公摊面积这个说法，之后公摊迅速成为香港地区的主流模式。 但那时的公摊是实打实量出来的，是多少就算多少。 到了80年代，香港房地产市场大热，为了多赚钱，无良开发商们开始在公摊上大做手脚，这种楼也被香港居民称为“发水楼”。 有数据显示，1972年香港的得房率为92.9%，1986年降为90%，1993年降到88%，到了2010年直接跌到了78%。 在香港，1米深的窗台和2平方米以内的露台也属于豁免面积范围。 于是香港的开发商们压低层高、加厚墙壁、疯狂给房子安窗户，建露台，就为了能在豁免范围内多搞出一点面积。 接着香港就出现了各种奇葩房型，什么两间房六扇窗，房间一半是飘窗、层高不足2米5等，这样的骚操作层出不穷。 飞速飙涨的房价，越来越大的公摊让香港民怨沸腾，于是政府出台了条例，规定公摊面积不得超过10%，但大家依然不满意。 于是2013年，香港彻底取消了公摊制度。 虽然公摊在它的发源地消失了，但在内地，公摊依然让人恨得牙痒痒。 我们国家并没有相关法律规定公摊系数的上限，这就乐了一众开发商。公摊嘛，那当然是越大越好。 内地的房子按照建筑面积销售，而建筑面积的计算范围多到离谱，什么电梯间、管道井、垃圾房、管理处、走廊、楼梯通通都算。 而且这些面积，它不仅卖钱，它还要收物业费、维修费。 最憋屈应该是北方的朋友，谁能想到垃圾房和弱电井还要收供暖费呢？ 一般来讲，楼层越高，公摊越多。楼梯房的公摊在10%-15%，电梯房为20-25%，30层以上的公摊通常为25%以上。 香港的房价绝对值比内地高21%，但是得房率也比内地高20%以上，从实际面积的角度来说，两地房价竟然惊人的一致（更别说香港与内地的收入差距）。 Four 超低的首付和按揭利率 香港人买房还有一个最大的优势就是贷款利率和按揭成数。 2019年10月16日，香港特首林郑月娥在施政报告中提出了放宽住宅物业按揭成数的新政。 根据该新政，在香港的首套自住房购房者，在房屋总价不高于800万港币的情况下，能够以10%的超低首付购房，这降低了年轻人买房的压力，可见香港为了帮助年轻人买房，的确是拿出了诚意。 而在深圳，首套首贷的最低按揭比例为三成，这一比例在上海和广州也是三成，在北京是三成半。 香港的超低按揭利率也为港人购房降低了不少负担，P按实际利率仅2.25%，而相对应的，深圳目前按照最新的LPR房贷规则，首套房贷款利率不低于4.45%，这还是得益于5月20号大幅度下调了LPR利率，。 贷款利率对贷款者的负担有决定性影响，假设同一个人做了30年的400万按揭，简单计算，2.25%和5.15%利率各自对应的月供分别为1.53万、2.05万，后者每个月的负担高5200元。 这个数字，正好是深圳一个中位数收入打工者的月薪。 Five 公屋的保障 香港的公屋系统是一套比较完善的住房保障体系，根据香港房屋委员会《2018房屋统计数字》，全港2018年有44.6%的人住在公屋之中，也就是说：近一半人住在政府提供的福利房之中，能做到这样的比例，说明当地在住房保障方面是下了功夫的，尽管还不完美。 对比新加坡的组屋制度，香港还有很长的路要走。 公屋的居住成本怎么样？《2018房屋统计数字》同样给出了答案，2019年港岛、九龙、新界的平均月租金分别为67港币/平方米、75港币/平方米、60港币/平方米，这使得大多数公屋的月租金都不超过3000港币/月，而且涨幅受限，对于月薪2万多的卡车司机、月薪过万的餐厅服务员等等蓝领来说，住公屋也是非常轻松的。 公屋也让市民也有了更多的选择，一方面市民们可以长期地享受超低租金的公屋；另一方面，公屋大幅节省了住户的租房开支，使得他们可以积攒首付在未来买到属于自己的商品房。 当然，公屋制度并不是完美的，目前公屋面临的问题也明显，那就是排队时间太长，平均等候时间长达6.1年，在这6.1年中，很多人花费了大量租金或承受了很差的居住环境。大多数“棺材房”的住户其实都是排队者，他们并不是绝望，而是等得过于煎熬。 除此之外，在2019年，港人还获得了粤港澳大湾区9个内地城市买房的资格，豁免在当地居住、学习、工作的年限证明，香港居民在这里完全享有与内地居民同等的待遇（在购房资格上，比内地人更加宽松）。 不仅在内地享受照顾，港人还拥有更大的海外选择空间，作为一直以来的国际自由港，港人出国、移民或进行海外投资要比内地要容易得多，港人在加拿大、澳洲、新西兰等地的影响力很大，加拿大温哥华甚至有Hongcouver的绰号。 换句话说：内地人有的选项港人也有，港人有的选项内地人不一定有。 总结 香港的中位数住房总价相比深圳仅高21%、居民收入是深圳的三倍多、首付比例只有深圳最低水平的三分之一、按揭利率只有深圳的二分之一，其他一线城市的情况与深圳类似。 回到开头的问题，香港人买房有多难？答案是的确很难，但没有我们想象的那么难，甚至比内地部分城市容易不少。 另一方面，如果用上六个钱包，那就属于开外挂了，而六个钱包被掏空后的代价，在不久后的老龄化社会中会成倍地显现出来。 不少人喜欢给别人安一个“很惨”的人设，这样自己心里好受，但实际情况并非如此，我们应该避免“一百步笑五十步”的尴尬行为，与其自欺欺人，不如多多思考和努力，让我们的生活变得更好。 香港身份办理条件评估：https://www.galaxyoversea.com/grade/1?pla=yinhe-n&spreadword=220609-2
