前段时间，香港知名地产开发商新世界发展宣布，计划以成本价格、非盈利的形式出售高品质、可负担的住房单位，售价可低至市价约 5-6 折，首付款可低至 5%。消息一经发布，引起陆港两地舆论的高度关注。
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那么，这个计划到底有什么特殊之处？新世界推出此计划的动机又是什么？它能如某些媒体所言起到终结香港高房价的目的吗？
疫情之下，全球房地产价格“涨声一片”，多国房价涨幅创纪录。国内房价也在去年承受了巨大的房价上涨压力，在监管层出台史上最严调控后方才压制住升势。而香港房产作为全球资本定价的资产，同样录得不小的涨幅。香港的高房价从来都是整个社会的重要议题，叠加前两年的社会动乱和疫情，这个民生问题可谓到了亟待解决的时间点。10 月，香港特首林郑月娥发布 2021 年度施政报告，其中提出：香港将拿出临近深圳的元朗区和北区的全部土地，一共 300 平方公里土地，设立“北部都会区”， 融入国家发展大局，跟深圳、大湾区协同发展，共同建设国际创新科技中心。关于住房问题，报告提出，未来 10 年将兴建 33 万套公营住房和 10 万套商品房。整个北部都会区发展完成后，加上元朗区和北区现有的 39 万个住宅单位，总住宅单位将达到 90 余万个。这个计划如果能完成，一共可以容纳 250 万人居住， 将极大缓解香港的住房矛盾。正是在这样的时代背景下，新世界发展宣布五折卖房的计划。 上周，新世界发展成立的非营利社房企“新世界建好生活（New World Build for Good）”宣布创新住房供应建议，由“新世界建好生活”筹建的非营利私人资助房屋项目“新世界资助房屋”。1、以成本价（约市场价的 5-6 折）出售品质堪比商业楼盘的新单位，与现行公营资助房屋机构的居屋机制相似；
2、建议首付款可低至 5%，帮助首次置业的买家购房；
3、提倡创立“渐进式供款”模式，起始只需就 50% 房价（即约市场价 25%）进行按揭，余下 50%的房贷可于成交后十年内，一次性或分阶段供款；
4、建设全方位软件配套设施，帮助年轻家庭建立完善丰富的共享社区。
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除了让人惊叹的直接成本价卖房外，这里面最值得说道的就是超低首付和渐进式供房。我们知道，香港买房的首付比例相比内地城市低不少，一般在 10%-20%左右。而此次新世界的建议是低至 5%，这在本就已经较低的首付基础上又下调了不少， 将大幅度降低买房门槛。或许会有人担心，这么低的首付一定会带来较高的月供压力，但这点新世界也考虑到了，其提出的渐进式供房计划使得买家可以在经济实力提升后逐渐承担更多房贷，慢慢增加月供，减轻早期负担。只不过，这种操作与香港现行的房产买卖和按揭政策是不一致的。新世界也坦言， 仍需和银行及相关监管机构深入商讨以解决繁琐的细节问题。因此，新世界提出， 先行捐出一块位于新界西的地块作为试点，建设 300 套实用面积在 28-51 平米的单位，待拆墙松绑、讨论成熟后再联合社会各界力量一起扩大计划的规模。有关日后房产的买卖，新世界建议买家在成交后 3-5 年内不得售出有关单位，具体年限尚需与业界商讨。而买家也须在进行所有按揭后才可以把房产出售给符合资格的下家。买家也可以在买入后第十年起，向政府补回地价差额后，将房产在市场上自由出售。这里可以看出，这种性质的房产与香港的公屋，内地的共有产权或是政府保障房性质相似，已与市场化的商品房有很大区别。对于推出这个计划的原因，新世界表示，不少港人特别是年轻家庭面对筹集首付 困难、置业初期供款压力大等问题。“新世界建好生活”期望透过“新世界资助房屋”， 为港人提供高品质、可负担的住房选项，同时解决首期储蓄与早段供款难题，助他们踏出置业第一步，走向家宅安康的理想。新世界发展行政总裁郑志刚称，“今次由新世界牵头提供资源，再结合民间专家的智慧，盼能解决香港‘住屋难、置业难’的问题。我们希望透过房社企，兴建非牟利私人资助房屋，为社会找到新出路，更希望其他企业或机构能够作出类似的尝试，与市民同心，一起为解决香港问题而努力。”以上是新世界方面有关提出该计划的动机表态，这个说法很直接，但也很表层。实际上，新世界选择这个计划的试点（新界西）恰好迎合了 10 月初林郑月娥施政报告中提及的北部都会区建设，再叠加今年中央高度强调的“共同富裕”理念引入香港，有理由相信，新世界的这个计划，蕴含着很强的政治内涵，是一种有较高政治觉悟的体现。其实早在 2019 年，由于香港的住宅性房屋土地面积锐减，新世界就曾捐出一块总面积达 500 亩的土地用来建造更多的住宅。此次，郑志刚也表达道，“共同富裕、兼顾公平在香港有着更为迫切的现实意义。作为主要发展商，新世界理应率先响应，倡行共享价值理念，摒弃追求利润最大化模式，把创新以及对社会的承担放在公司发展的首位。”经过两年前的社会动荡，现时的香港社会拨乱反正，完善选举制度改革。主流社会和精英阶层，特别是政界和商界，都已深刻意识到关注底层社会民生对香港社会稳定发展的重要性，也在某种程度上认识到背靠祖国的重要性。换句话说，政治环境的变化，对香港开发商或也已产生了潜移默化的影响。在港府已提出大的行动计划（北部都会区建设）融入国家发展大局之际，开发商也意识到作为房地产行业的核心玩家，需要拿出诚意配合政府做出有利于降低香港居民居住成本的举动。
更进一步说，香港本土大企业（包括新世界发展）基本都在国内有大量的业务。无可置疑，顺应风向和趋势，融入国家发展大局，特别是强化与大湾区其他城市的联系和互动，是这些本土大企业未来业务可持续发展的必选之路。因此这种政治觉悟和站位意识，是新世界推出该计划的深层次原因。新世界的这个计划公开后，曾有外界质疑其背后是否有其他特殊目的。我认为， 无需以小人之心度君子之腹，毕竟，实打实地拿出真金白银来惠及老百姓，不是打打嘴炮就可以的。我们可以大度地为房企这种让利于民，让老百姓享受到低价购房的举动点赞。只是，我们这里要问，这个计划能如某些人期待的那样起到终结香港高房价的目的吗？对于这个问题，我认为大家应持谨慎乐观的看法，主要是基于以下两点理由。首先，私企很难代替政府部门承担控房价的职责，只能起到一定的辅助作用。300 套试点房屋对于香港的住宅供应缺口来说是九牛一毛。虽然新世界这样的企业有不错的政治意识，也表态“把对社会的承担放在首位”，但作为企业，尤其是上市公司，必定是以追求利润为最终目的的，只能在兼顾利润的基础上承担社会责任，而不是反过来。也就是说，这种“半价房”，很难想象会有特别大的供应量来自于以新世界为代表的私人房企。这一点，希望大家有清醒的认识和理解。正如前文所述，新世界提供的这种房屋，产权角度来看已不是纯商品房，带有很强的福利性质。购买人资格有限制，转售也有限制，本质上和内地的共有产权住房或保障房有一定的之处。而在内地，这种房屋一般是由地方国企承担，比如深圳国企——深圳人才安居集团。这种地方国企可以说行使的是政府意志，的确不以盈利为根本目的，其建设资金也通常来源于政府财政收入。私企最多起到协助政府配建保障房的作用。比如现在深圳的多数商品房项目，房企在建设时，一般都需要配建一定比例需要无偿移交给政府的保障房。只不过， 代建这些保障房的成本，房企通过同项目的商品房利润覆盖了。其次，不管采用任何方式，全世界任何一个国家和地区在调控本地过高的房价时， 目的都是“稳房价”，而不是让房价大幅下跌以达到让老百姓买得起的目的。香港也不会例外。原因也很简单，商品房作为一种资产，由于自带杠杆有强金融属性，是受金融机构认可的抵押物。房价大涨，金融机构利益不会受损，但是大跌却有极大的风险引发金融危机。因此，对于过高的房价，政府调控的目的往往是控制其涨幅，最好是较长时间横盘或微跌，在这个过程中发展经济提高老百姓收入和购买力。这个过程，本质是挤泡沫，而不是刺破泡沫。此外，根据相关数据，目前香港的住房拥有率约一半，也就是近半港人拥有属于自己产权的房屋。让高房价大幅度下跌，也并不符合近半港人的利益。因此，最稳妥的控房价方式， 就是让房价“等一等”还买不起的老百姓，在他们提高购买力的同时保持价格稳定， 这其实也约等于“房价降了”。最后，治大国如烹小鲜，需要艺术。我们乐于看到新世界为民让利，也希望由它推动的这个计划能带动更多香港房企为港人提供低成本的居住选择。但我们也要有清醒的认识，无需对其抱有很高的期待，说这个计划会“终结“香港的高房价显然不太实际，如能在一定程度上起到抑制房价上涨的作用，便已是功德一件。
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