寸土寸金的香港中环，搬空了？

寸土寸金的香港中环，搬空了！？

香港的写字楼是世界上最昂贵的商业地产之一，但空置率从未如此之高。

亿万富翁李嘉诚在长江实业中心的豪宅空置率约为 25%，而他在街对面正在进行的最新项目，可欣赏维多利亚港一览无余的美景，已签约一名租户。

同为大亨李兆基的弧形玻璃附近在建的恒基兆业大厦仅租出30%。租金和销售价格暴跌。

经历了三年疫情以及人口流失，今年的香港终于算回过了气，马照跑舞照跳，旅游零售业迅速回温甚至出现了用工荒。

但是唯一萧条的，可能就是写字楼了。

华尔街银行退潮，地主家也没余粮

目前，香港空置的办公空间达到创纪录的 1300 万平方英尺。高力国际集团公司的数据显示，4 月份整体甲级写字楼空置率接近 15%，这是 2019 年的三倍多。

很大一部分原因在于，金融业，尤其是外资银行，缺钱了。

银行一直是香港甲级写字楼的头号金主，香港IFC的租户名单里，清一色的投行和律所，可以说他们是香港房东最爱的客户。

但是随着中美关系日益紧张，中国商业环境恶化，华尔街的银行正在缩减扩张计划。

据彭博社报道，摩根士丹利在去年裁员约 50 人后，正考虑裁减 7%的亚太投资银行员工。

摩根大通已经解雇了亚洲约 30 名投资银行家，其中包括香港的投资银行家。

德意志银行、渣打银行和法国巴黎银行等公司要么放弃了办公空间，要么搬离了核心业务以削减成本。

当然，即使外资银行退潮，也会有内地的企业填补空白。比如字节跳动和中石油等内地公司正在香港租用新空间。

只不过目前来说，填补空白的进度还不算快，它们在第一季度仅占新租约的 11%，而 2017 年至 2019 年的平均这一比例为 15%。

曾经寸土寸金，如今降租降薪

低迷的需求，自然抑制了曾经昂贵的租金。根据 MSCI Real Assets 的数据，第一季度写字楼交易数量几乎是五年平均水平的一半

香港甲级写字楼的价格相比2018年的峰值下降了26%，租金相比4年前下降了29%。

2018年租金高峰时期，连香港证监会都要搬离中环（当时香港证监会在中环一年的租金是2亿港币）。

而现在，性价比无疑高了不少。据Bloomberg报道，某家私募在2月份以3.5 亿港元（4500 万美元）的价格出售了九龙的一座商业建筑，这个价格和2015年相差无几。

对房东来说不是一个好消息，但是对租户来说，却是一个难得的机会，内地企业例如上文提到的字节跳动、中石油以及最近进军香港的美团，都以相对便宜的价格租下了不小的场地。

对于内地企业主来说，这可能是最合适去香港拓展国际业务的时机。

对比北上广深，香港竟是优等生？

香港的空置率上升，问题其实不在香港，全球的写字楼空置率现在都居高不下。

远的不说，我们就看看内地的主要城市，做一个横向对比。

先说重点：

甲级写字楼存量排名，上海以1509万方的体量排名全国第一。

其次是北京（1085万方）、深圳（1081万方）、香港（925万方）、广州（723万方）、成都（397.3万方）、重庆（343万方）、杭州（256万方）、南京（237万方）、武汉（230万方）。

甲级写字楼租金排名，香港以515元/m²/月排名全国第一。

其次是北京（328元/m²/月）、上海（233/m²/月）、深圳（194/m²/月）、广州（155/m²/月）、杭州（135/m²/月）、南京（111//m²/月）、武汉（95/m²/月）、成都（93/m²/月）、重庆（77/m²/月）。

甲级写字楼空置率排名，香港15%，全国最低。

北京空置率18.7%，取代广州成为内地城市中空置率最低的。

上海空置率20%，广州21%，深圳24.9%。

除了北京和香港，其他城市的空置率全部超过20%。

主要城市中，有两个城市的空置率超过40%，分别是青岛（48%）、天津（42%）

另有沈阳（38%）、厦门（34%）、南京（30%）、武汉（34%）、长沙（34%）、厦门（34%）、西安（33%）等城市的空置率超过30%。

一般来说，写字楼空置率维持在10%～20%区间，是比较合理的。

低于10%，会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性，“物尽其用”只是理想状况，“适度空置”是完全有必要的。

20%，则是一道警戒线，如果空置率超过这个红线，就可能会过剩。

超过30%，就属于比较明显的过剩了。

空置率是一方面，很多人往往会忽略另一个数据——租金价格。

香港的甲级写字楼租金是515元/m²/月，内地一线城市里，价格最高的是北京，328元/m²/月。

据仲量联行报告显示，写字楼租金排名TOP10城市是：香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、成都。

大家知道，甲级写字楼的租户主要来自金融、TMT、专业服务等行业，以及各类总部企业，这些行业大多属于高收入行业，对CBD的办公环境十分依赖。

因此，甲级写字楼租金的排名，直观反映一个城市高端服务业发展水平。

翻译成大白话：高端的客户，才有钱付更高的租金。一个城市甲级写字楼的价格越高，说明这座城市高端产业越密集。

所以这么一看，香港的情况并不算糟糕，甚至可以说是全国优等生。更别说在这个全球日子都不好过的时代，可能也难以苛求更多了。