唱了十几年的房地产税，虽然仍是犹抱琵琶半遮面，但千呼万唤也总算要进入实操阶段了。 前段时间公布的信息里没有具体试点细节。像试点城市、试点政策、试点税率及税率方式等等，都没有公布。 划重点还是四个字：“因城施策”！ 说白了，就是希望地方大胆试错，最后试出一条能够走通的道路。 图源 | 网络 这时候又有人说：“香港实行房产税这么多年了，我们为什么不能学学香港呢？” 但这正应该是个需要特别担心的问题，内地的土地财政、房地产模式本身就是师从香港，在这种模式下的各种弊病如今也有所显现，内地一线城市楼市加速“香港化”。 这时候再去学香港实行了100多年都没把房价降下来的“房产税”，指望学到什么？反面教材么？ 01 收了100年房产税，为什么房价还没降下来？ 香港其实没有房产税的提法，而是叫做差饷和地租。这两个还有着非常深的殖民烙印。 所谓差饷，其实就是“给差人的粮饷”，维持当年差役运作。当然现在都叫公务员啦，所以现在的差饷也变成应付政府公共服务开支，是政府向业主征收的间接税。 图源 | 网络 差饷是按照这个物业每年的租金预估来计算的。比方说，差饷物业估价署认为，你家每年的租金可以收取20万，那么按照5%的比例，也就是征收1万的差饷，每个季度需要交2500。 哪怕是自住，这笔钱也得交，相当于物业持有的成本。 地租则更有意思了，涉及到当年香港岛和九龙（界限街以南）被永久割让的事情。 地租的算法和差饷一样，不过征收的比例是3%。比方说，你家被认定每年的租金估值是20万，那么每年就征收6000，每个季度1500。差饷地租加在一起，就是每个季度4000。 但并不是香港所有物业都要收地租的，香港岛和九龙界限街以南的部分地方不用交地租。因为当年这些土地是“割让给英国的”，而那时批出的地契是999年。最典型的就是“香港老牌蓝筹屋苑”太古城，地契要到2899年，未来800多年都不需要交地租。 太古城 图源 | 网络 但香港岛也有些新楼，虽然当时的地契也是999年，但是在市建局回收后，改以50年租期重新续期，新业主就要交地租了。 而九龙界限街以北、新界和离岛大部分物业，1985年5月27日之后获批的土地契约的物业，都要缴纳地租。界限街就是在太子地铁站北面的那条街。 界限街以北的九龙部分和新界，当年是以租借形式给予英国的，当时设定的租借期是99年，到1997年6月30日届满。不过根据《中英联合申明》，这批土地契约可以不用补交地价而自动续期到2047年6月30日，但要从1997年7月1日起，缴交地租。 而2047年6月30日，也被香港人称之为2047大限，具体到时候怎么续期，要不要补地价，补多少？目前还没有明确的信息。 不过也有一群人是不用交差饷和地租的，就是新界乡村的村屋和新界原居民拥有的丁屋（用丁权建造的房屋）。历史原因，不详。 图源 | 网络 在香港，如果要把房屋出租，真的收取租金的话，还要缴纳物业税。物业税是全年租金的15%，但可以扣除差饷和必要的修葺支出。 整体而言，香港的“房产税”确实不算高，以目前的房价来计算的话，差饷和地租大约也就是房产价值的千分之2。所以这么低的税，根本不会对香港房产炒作起到任何的影响。 而且最逗的是，虽然香港每年都会评估差饷，但是其条件十分宽松，那就给你一个评估价，这个评估价就是按照周边租金的大概价格得出的，这个房子你要自己住，那就是你自己交，如果是出租，那么你随便，业主交也可以租客交也可以，反正得有人交。 图源 | 网络 但差饷和地租是向所有业主征收的实打实的税，对于不炒房的刚需业主而言，也是一笔开支。因此，影响的是普通老百姓，真正炒楼收租的投资客，反而觉得无所谓。 02 内地的房产税，不可能学习香港 现在内地的租金回报率普遍低于了2%，如果你对租金征税，那么显然税率不可能很高。按照美国的标准，房产税的税率基本在1%左右，那么也就意味着你至少要征收50%的租金，这显然不可能。 所以按租金收去房产税根本就不可取，顶多作为一个备选方案。 而重庆上海在2011年就已经做为试点征收房产税了，不过10年过去了，效果平平。 图源 | 网络 上海、重庆模式的失败，原因就在于房产税门槛太高，最后交税的人很少，那么也就自然起不到任何调节的作用。 要弄清楚房产税的影响，自然需要先弄明白为什么要收房产税。 有人说是为了遏制房地产泡沫化，降低房价。 但对于政策制定者而言，房价就像一瓶啤酒，不能全是泡沫，但也不能完全没有泡沫。泡沫存在，“刚需”就会存在，社会财富就会流动起来。 有人说是为了实现共同富裕，劫富济贫。 拜托，房产是可以挂到公司名下，作为公司资产折旧抵税的。房地产税割到最后，只不过割了一群“以为自己不是穷人”的中产。 那么房地产税的实际意义在哪呢？ 主要目的不在于平抑高房价，而在于转换政府收入方式，降低对于土地财政的依赖程度，为经济发展找一张长期饭票。 那么按照这个思路，猜想一下房地产税会怎么征收？ 要我来猜，应该是这样的：起步一定要平缓，给每人40平米免征额，争取最广大民意同盟，然后免征面积之外的40平米开始征收房产税，第三套房起开始用高昂的惩罚税率。同时，为了避免抛房打压房价，先要把限售工作做到位。 这对于真正的刚需住房是没有太多影响的，但是对于在国内有多套投资性房产的人来说，长期来看是很难逃过高昂的惩罚税率了。 03 房产税弊端，反让香港成为最稳定房产投资地 这次内地的房产税改革并未透露任何具体细节，也就是说，未来要实施的城市、税率及税收方式都没有一个定数。 靴子落地之前，内地的房产投资风险陡然上升，可以说带有一定的赌博成分，谁都没办法保证达摩克里斯之剑有没有悬在自己的头顶上。 图源 | 网络 更别说，这次的试点期限为5年，其用意是地方政府大胆尝试，反正效果不好5年之后也就作废，但对于房产投资者来说，则意味着5年之后又要面对一个未知数。 而回过头再看，香港对于投资客几乎没有制约力度的“房产税”，此时对于内地投资客而言是个极具利好的消息。因为这是一只早就落地的靴子，大家都清楚在香港买一套房自己每年需要交多少房产税，就算这个税率再翻一倍，落地的靴子也总让人更加安心。 图源 | 网络 除了税收的稳定性，在疫情的这两年也能明显发现，即使疫情导致香港经济下行，失业率上升，但楼市却反其道而行之，二手市场屡录破顶成交，新盘推售时，亦不难见到大排长龙的情况！ 反映二手楼价指数的中原城市领先指数CCL，前两个月创历史新高，最新报191.34点，按周升0.65%，连升3周共2.38%。 曾经香港与内地的房产投资分别代表了两种风格，前者是坚实的基本面，后者是高增长的预期。香港房产投资“价值”，内地房产投资“趋势”。 价值投资容易有浮亏，但未必会亏；趋势投资容易有浮盈，但最终未必盈。在房产税落地之后，内地房产的趋势投资价值必然受到较大影响，此时大量的资本必然需要寻找新的投资标的，目光也自然会汇聚到香港这座城市。 或许未来，在机会众多的内地赚钱，在最高边际税率15%的香港交税；在租金更便宜的内地租房（或留一套无需缴纳房产税的住宅），而在租金收益更高的香港买房，才是城市中产们利用两地优势配置自身资产的生活方式。
香港身份办理条件评估：https://www.galaxy-immi.com/obscure/synthetical/1.html?pla=sq&spreadword=yinhe211103-2
