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香港向超级豪宅加税：一夜多交247万，豪宅市场迎来“能者多付”时代
一纸预算案，让价值1.1亿港元的超级豪宅交易成本一夜之间飙升247.5万港元，香港楼市“能者多付”的原则在2026年财政预算案中得到了最直接的体现。
2026年2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表《2026-27财政年度政府财政预算案》，其中一项最引人注目的措施是：将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率，从4.25%大幅调高至6.5%。
这项政策追溯至2026年2月26日起生效，意味着从第二天开始，超级豪宅的交易成本将显著增加。
一、 政策核心：税率调整与影响范围
根据预算案，此次税率调整仅针对交易价格超过1亿港元的住宅物业。对于1亿港元以下的物业，其从价印花税税率维持不变，最高为楼价的4.25%。政府预计，此项调整将影响约0.3%的住宅物业交易，每年可为特区政府增加约10亿港元的收入。
具体计算方式与影响案例：
以一套成交价为1.1亿港元的超级豪宅为例：
调整前：按4.25%的税率计算，需缴纳印花税 467.5万港元。
调整后：按6.5%的新税率计算，需缴纳印花税 715万港元。
税额增加：247.5万港元，增幅超过52%。
此次调整体现了预算案中强调的 “能者多付” 原则。值得注意的是，对于价格在1亿至约1.0957亿港元之间的物业，其税款计算为“1亿部分的4.25%”（即425万港元）加上“超出1亿部分款项的30%”；对于价格超过约1.0957亿港元的物业，则统一适用**6.5%**的税率。
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二、 政策背景：豪宅市场热度与整体楼市调控
此次针对顶级豪宅的“精准加税”，并非孤立政策，而是香港楼市在经历周期性波动后，政府对不同市场板块进行差异化管理的体现。
豪宅市场近年表现强劲：尽管香港整体楼市经历调整，但超级豪宅市场却显示出惊人的韧性。数据显示，2025年全年亿元豪宅成交约101宗，创下近4年新高。其中，港岛区贡献了约七成的成交量，西半山更是独占39宗，成为顶级豪宅交易最活跃的区域。进入2026年，热度依旧，仅1月前20天，逾亿元一手豪宅成交量就达16宗，按年飙升4.3倍。这种“越贵越买”的市场现象，或许是政府决定对超高价值物业加税的直接动因。
整体楼市政策已由“撤辣”转向“结构性调整”：回顾近期政策，香港楼市经历了从“全面调控”到“全面撤辣”，再到如今“精准加税”的转变。就在一年前的2025年2月28日，为应对楼价指数跌至7年新低的低迷市场，香港宣布撤销所有住宅物业需求管理措施（即“撤辣”），包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
然而，市场的复苏并不均衡，普通住宅与豪宅市场表现分化。此次对超级豪宅加税，可视为政府在“撤辣”激活整体市场后，对过热的高端板块进行“微调”，以实现更平衡的市场发展。
三、 市场反应与专家观点
对于此项加税政策，市场机构与专家给出了即时反应。
短期影响：交易或暂缓，长期热度有望维持。戴德梁行执行董事高伟雄指出，税率上调短期内难免导致部分潜在买家暂缓入市决策，持观望态度。
但他同时认为，待市场消化这一政策变化后，香港豪宅市场的交投仍能够维持热度。
该行寄语政府未来应继续审慎调整豪宅税率，以免削弱香港房地产市场的长期吸引力。
结构性影响：投资需求或转向商业物业。此次政策也可能加速房地产市场资金的结构性流动。早在2025年底，就有分析指出，在住宅市场（尤其是豪宅市场）受政策调控影响下，投资者的资金可能更多转向写字楼、商铺及工业物业等商业地产领域。对超级豪宅加税，可能会进一步推动这一趋势。
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四、 历史参照：香港豪宅交易的税务考量
此次加税，也让公众再次关注到香港豪宅交易中高昂的税务成本。历史上，高额的印花税一直是影响豪宅买家决策的关键因素，甚至催生过一些极端的避税操作。
本地买家与非本地买家的税负差异：根据香港的印花税制度，本地居民购买首套住宅，税率根据房价阶梯计算，超过2000万港元的物业税率为4.25%（此次调整前）。
但若购买第二套住宅，无论价格多少，均需缴纳15%的税率。
对于非香港永久性居民或公司名义买家，则需在基础上再加征15%的买家印花税，总税率可达30%。
这解释了为何过去有些买家会采取“代持”等方式来规避高额税款，尽管这种方式伴随着极高的法律与道德风险。
“豪宅税”概念的延伸：除了交易环节的印花税，香港对豪宅的持有环节也已加强征税。例如，从2025年第一季度起实施的住宅差饷累进制（被视为“豪宅税”），使得租值极高的超级豪宅每年缴纳的差饷大幅增加。例如，恒基地产创始人李兆基家族的山顶白加道大宅，在累进差饷制下，2025年需缴纳的差饷金额较前一年大增约1.4倍，至近294万港元。
交易税与持有税的双重调整，共同构成了对高端住宅市场的税收调节框架。
香港此次上调超级豪宅印花税，是政府在“撤辣”一年后，根据市场分化表现做出的精准、结构性调整。它明确传达了“能者多付”的信号，旨在为政府增加收入的同时，对过热的高端住宅市场进行温和降温。
对于顶级富豪买家而言，247.5万港元的额外成本或许不会根本性改变其购置决策，但会促使他们更审慎地评估交易时机与资产配置。
对于整个香港楼市而言，这标志着政策从“一刀切”的全面调控，进入了更精细化的、区别对待不同市场板块的新阶段。未来，普通住宅市场与顶级豪宅市场或将走出更加分化的行情，而商业地产可能因此迎来更多的资金关注。
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